Køb en lejlighed i Spanien uden udbetaling: guide

At købe en lejlighed i Spanien uden kontant udbetaling lyder umiddelbart enkelt, men for ikke‑residenter er det som regel kun muligt gennem en kombination af spanske og danske finansieringsløsninger. I praksis handler det om at udnytte friværdi i Danmark, opfylde spanske bankers krav og være meget opmærksom på omkostninger, renter og valutarisiko.

Betingelser for grænseoverskridende finansiering

Betingelser for adgang til grænseoverskridende finansiering ved køb i Spanien afhænger især af din status som ikke‑resident, din økonomi i Danmark og hvilken bank der tilbyder lånet. Spanske banker finansierer typisk 60–70 % af købsprisen for ikke‑residenter, hvilket betyder, at den resterende del normalt skal komme som udbetaling. For at “købe uden udbetaling” vælger mange danskere derfor at optage et supplerende lån i Danmark, ofte med pant i deres danske bolig, som dækker både udbetaling, omkostninger og eventuel renovering. Det samlede set‑up bliver dermed grænseoverskridende, selvom du formelt har ét lån i Spanien og ét i Danmark.

Spanske bankers krav til indkomst og økonomi

Spanske bankers krav til indkomst og økonomisk stabilitet er relativt stramme for ikke‑residenter. De fleste banker ser på din samlede gældsprocent: som tommelfingerregel må dine samlede månedlige låneydelser (både i Danmark og Spanien) sjældent overstige 30–35 % af din nettoindkomst. Derudover lægges der vægt på fast ansættelse, længden af din ansættelse, og om du har en stabil historik uden restancer. Har du allerede flere lån i Danmark, kan det begrænse den maksimale belåningsgrad i Spanien. Derfor er det vigtigt at få overblik over både spanske og danske bankkrav, før du planlægger et scenarie, hvor du vil købe uden kontant udbetaling.

Nødvendige dokumenter for danske købere

Dokumenter, der kræves for køb af ejendom i Spanien fra Danmark, ligner på mange måder det, danske banker efterspørger – men ofte på både dansk og oversat til engelsk eller spansk. Typisk skal du kunne fremvise pas, spansk NIE‑nummer (skatteidentifikation), lønsedler fra de seneste tre til seks måneder, årsopgørelser fra Skat, kontoudtog, oversigt over eksisterende lån og eventuelle pensions‑ eller investeringsoversigter. Derudover kan banken bede om dokumentation for din danske bolig, hvis der skal tages hensyn til friværdien. Nogle gange kræves også en arbejdsgivererklæring. At have alle disse dokumenter klar på forhånd gør processen hurtigere og mindsker risikoen for forsinkelser, når du står midt i en spansk bolighandel.

Sådan fungerer renter uden udbetaling

Hvordan renter fungerer ved finansiering uden udbetaling i Spanien er centralt at forstå, fordi en høj belåningsgrad ofte betyder en højere samlet renteomkostning. Spanske realkreditlån er typisk variabelt forrentede og knyttet til Euribor med et tillæg (marginal), for eksempel Euribor + 1,5–2,5 procentpoint. Når du samtidig belåner din bolig i Danmark for at undgå udbetaling, får du en ekstra rentebyrde i danske kroner – ofte til en højere rente end klassiske danske realkreditlån, fordi der er tale om et banklån eller et prioritetslån. Det betyder, at det samlede renteniveau på din “100 % finansiering” kan blive væsentligt højere, end hvis du selv lagde en del af købesummen kontant.

Sammenligning af banker og ejendomsmæglere

Tips til at sammenligne danske banker, spanske banker og ejendomsmæglere handler om både pris og kvalitet. Danske banker kan være stærke på rådgivning om belåning af din danske bolig og valutarisiko, mens spanske banker er nødvendige for at få pant i selve lejligheden i Spanien. Ejendomsmæglere i Spanien formidler typisk kontakten til lokale banker, men de repræsenterer først og fremmest sælgeren, ikke dig. Derfor kan det være en fordel at tale med flere banker – både danske og spanske – og eventuelt en uafhængig rådgiver, så du får et mere nuanceret billede af vilkår, omkostninger og fleksibilitet i afdrag.

For at få et realistisk billede af omkostningerne ved at købe en lejlighed i Spanien uden udbetaling er det nyttigt at se på eksempler på faktiske produkter og omtrentlige prisniveauer:

Priser, satser eller omkostningsskøn nævnt i denne artikel er baseret på de senest tilgængelige oplysninger, men kan ændre sig over tid. Uafhængig research anbefales, før der træffes økonomiske beslutninger.

Som køber betyder disse niveauer, at det kan blive dyrt at presse finansieringen op på 100 %, selv hvis det teknisk set kan lade sig gøre gennem kombinationen af danske og spanske lån. Sammenlign derfor ikke kun rentesatsen, men også etableringsomkostninger, krav om forsikringer, gebyrer til ejendomsmæglere og løbende kontoudgifter i både Danmark og Spanien.

Praktiske tips til en mere robust finansieringsplan

Et vigtigt praktisk råd er at regne konservativt på både indtægter og udgifter. Lav et budget, hvor du indregner ejerudgifter i Spanien (community fee, ejendomsskat, forsikring, vedligehold) samt danske boligudgifter og alle låneydelser. Sørg for at teste scenarier med højere renter og en svagere dansk krone over for euro, så du ved, om økonomien stadig hænger sammen. Overvej også, om du kan nedbringe behovet for fuld finansiering ved at spare op til en mindre udbetaling, sælge andre aktiver eller købe en billigere bolig. Jo lavere samlet belåningsgrad, jo mere robust står du, hvis markedet eller renterne ændrer sig.

Afslutningsvis kræver køb af lejlighed i Spanien uden udbetaling en nøje planlagt finansieringsstrategi og realistiske forventninger. Direkte 100 % belåning i en spansk bank til ikke‑residenter er usædvanlig, så løsningen bliver ofte en kombination af lån i Danmark og Spanien med en samlet høj belåning. Ved at forstå bankernes krav, have dokumentationen klar, gennemskue rentevilkår og sammenligne konkrete tilbud fra både danske og spanske udbydere kan du bedre vurdere, om drømmen om en spansk lejlighed uden kontant udbetaling passer til din økonomi og risikovillighed.