Wohneigentum ohne hohe Hypothek in der Schweiz: Wie Mietkauf 2025 wirklich funktioniert

Mietkauf wird in der Schweiz als Finanzierungsalternative zunehmend interessanter, besonders für Menschen, die nicht die üblichen 20 Prozent Eigenkapital aufbringen können oder deren Bonität für eine traditionelle Hypothek nicht ausreicht. Das Modell erlaubt es, eine Immobilie zunächst zu mieten und später zu einem vorher festgelegten Preis zu erwerben. Ein Teil der monatlichen Mietzahlungen wird dabei auf den Kaufpreis angerechnet, wodurch Käufer schrittweise Eigenkapital aufbauen.

Diese Finanzierungsform eignet sich besonders für Selbstständige, Berufseinsteiger oder Personen mit unregelmäßigem Einkommen, die bei Banken oft auf Ablehnung stoßen. Auch wer zunächst testen möchte, ob die Immobilie und die Wohngegend langfristig passen, profitiert von der Flexibilität des Mietkaufs.

Wie funktioniert der Mietkauf in der Schweiz?

Beim Mietkauf wird ein Vertrag zwischen Verkäufer und Käufer geschlossen, der zwei Phasen umfasst: die Mietphase und den späteren Kauf. Während der Mietphase, die üblicherweise zwischen drei und zehn Jahren dauert, zahlt der Mieter eine monatliche Rate, die sich aus Miete und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Der Tilgungsanteil wird auf den späteren Kaufpreis angerechnet.

Am Ende der Mietphase hat der Mieter das Recht, die Immobilie zum vereinbarten Preis zu erwerben. Dieser Preis wird bereits zu Vertragsbeginn festgelegt, was Planungssicherheit bietet, aber auch Risiken birgt, falls der Marktwert sinkt. Entscheidet sich der Mieter gegen den Kauf, verfallen in der Regel die angesparten Tilgungsanteile, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde.

Ein typisches Beispiel: Bei einer Immobilie mit einem Kaufpreis von 600.000 CHF könnte die monatliche Rate 2.500 CHF betragen, wovon 500 CHF als Tilgung angerechnet werden. Nach fünf Jahren hätte der Käufer somit 30.000 CHF angespart, die beim Kauf abgezogen werden.

Welche Vorteile bietet Mietkauf gegenüber einer Hypothek?

Im Vergleich zur klassischen Hypothekenfinanzierung bietet Mietkauf mehrere Vorteile. Der wichtigste ist der niedrigere Eigenkapitalbedarf zu Beginn. Während Banken in der Schweiz mindestens 20 Prozent Eigenkapital verlangen, kann beim Mietkauf oft mit deutlich weniger gestartet werden. Die angesparten Tilgungsanteile dienen später als Eigenkapital.

Zudem entfallen die strengen Bonitätsprüfungen, die bei Hypotheken üblich sind. Selbstständige oder Personen mit befristeten Arbeitsverträgen haben es bei traditionellen Banken schwer, während Mietkauf flexiblere Zugangsmöglichkeiten bietet. Auch die Möglichkeit, die Immobilie vor dem Kauf zu bewohnen und zu testen, ist ein klarer Vorteil.

Allerdings gibt es auch Nachteile: Die Gesamtkosten können höher ausfallen als bei einer Hypothek, da Verkäufer das erhöhte Risiko einpreisen. Zudem sind Mietkäufer oft für Instandhaltung und Nebenkosten verantwortlich, obwohl sie noch nicht Eigentümer sind.

Welche Vertragsklauseln sind besonders wichtig?

Beim Mietkauf ist der Vertrag das zentrale Dokument, das alle Rechte und Pflichten regelt. Besonders wichtig sind folgende Klauseln:

Kaufpreis und Kaufoption: Der Kaufpreis sollte klar definiert und nicht nachträglich anpassbar sein. Die Kaufoption muss eindeutig festlegen, ob es sich um ein Kaufrecht oder eine Kaufpflicht handelt.

Anrechnung der Mietzahlungen: Es muss genau festgehalten werden, welcher Anteil der monatlichen Zahlung auf den Kaufpreis angerechnet wird. Typischerweise liegt dieser zwischen 20 und 40 Prozent der Gesamtrate.

Instandhaltung und Nebenkosten: Oft trägt der Mietkäufer bereits während der Mietphase die Kosten für Reparaturen und Unterhalt. Diese Regelung sollte klar im Vertrag stehen.

Rücktrittsrechte: Was passiert, wenn der Käufer die Immobilie doch nicht erwerben möchte oder kann? Werden die Tilgungsanteile zurückerstattet oder verfallen sie?

Finanzierungsvorbehalt: Es empfiehlt sich, eine Klausel einzubauen, die den Kauf von der Verfügbarkeit einer Finanzierung abhängig macht.

Ein juristisch geprüfter Vertrag durch einen Notar oder Anwalt ist unerlässlich, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Welche Risiken und typischen Fehler gibt es beim Mietkauf?

Mietkauf birgt spezifische Risiken, die Interessenten kennen sollten. Ein häufiger Fehler ist die Überschätzung der eigenen finanziellen Möglichkeiten. Die monatlichen Raten sind oft höher als bei reiner Miete, und zusätzliche Kosten für Unterhalt können die Belastung weiter erhöhen.

Ein weiteres Risiko besteht darin, dass der festgelegte Kaufpreis über dem Marktwert liegt, besonders wenn die Immobilienpreise während der Mietphase fallen. In diesem Fall zahlt der Käufer mehr, als die Immobilie wert ist.

Zudem besteht das Risiko, dass der Verkäufer in finanzielle Schwierigkeiten gerät oder die Immobilie noch mit Hypotheken belastet ist. Im schlimmsten Fall könnte die Immobilie zwangsversteigert werden, bevor der Mietkäufer sie erwerben kann.

Typische Fehler sind auch unzureichend geprüfte Verträge, fehlende rechtliche Beratung und mangelnde Recherche über den Verkäufer. Eine gründliche Due Diligence ist daher unverzichtbar.

Welche Voraussetzungen müssen Käufer erfüllen?

Obwohl Mietkauf weniger strenge Anforderungen stellt als eine Hypothek, gibt es dennoch Voraussetzungen. Käufer müssen ein stabiles Einkommen nachweisen, das die monatlichen Raten dauerhaft deckt. Auch wenn keine 20 Prozent Eigenkapital nötig sind, wird oft eine Anzahlung oder Optionsgebühr verlangt, die zwischen 5.000 und 20.000 CHF liegen kann.

Zudem sollten Käufer eine gute Bonität haben, auch wenn diese nicht so streng geprüft wird wie bei Banken. Verkäufer möchten sicherstellen, dass der Käufer die Raten zuverlässig zahlt und am Ende tatsächlich kauft.

Wichtig ist auch die Fähigkeit, am Ende der Mietphase eine Restfinanzierung zu erhalten. Auch wenn bereits Eigenkapital durch die Tilgungsanteile aufgebaut wurde, ist meist noch eine Hypothek nötig. Käufer sollten frühzeitig mit Banken sprechen, um ihre Finanzierungschancen zu prüfen.

Mietkauf bietet eine interessante Alternative zur klassischen Hypothekenfinanzierung, erfordert aber sorgfältige Planung, rechtliche Absicherung und realistische Einschätzung der eigenen finanziellen Möglichkeiten. Wer diese Punkte beachtet, kann schrittweise und flexibel zum Eigenheim gelangen.