Wohnung in Griechenland ohne Eigenkapital kaufen – Leitfaden

Wer in Griechenland eine Wohnung erwerben möchte, steht neben Lage, Zustand und Rechtssicherheit vor einer Kernfrage: Wie lässt sich der Kauf finanzieren, wenn kaum oder kein Eigenkapital verfügbar ist? In vielen Fällen führt der Weg nicht über eine klassische 100-Prozent-Hypothek, sondern über Kombinationen aus Sicherheiten, Nebenkostenplanung und bankfähigen Unterlagen.

Wie gelingt grenzüberschreitende Finanzierung?

Grenzüberschreitende Finanzierungen sind meist dann möglich, wenn eine Bank ausreichende Sicherheiten und einen nachvollziehbaren Zahlungsstrom sieht. Für Käuferinnen und Käufer aus Deutschland ergeben sich typischerweise drei Wege: (1) Finanzierung über eine griechische Bank mit Objekt in Griechenland als Sicherheit, (2) Finanzierung über eine Bank in Deutschland, die eine Sicherheit in Deutschland (zum Beispiel eine Grundschuld auf eine deutsche Immobilie) nutzt, oder (3) Mischlösungen, bei denen ein Teil über Kredit und ein Teil über zusätzliche Sicherheiten oder familiäre Bürgschaften abgedeckt wird.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Kaufpreisfinanzierung und Nebenkostenfinanzierung. Selbst wenn der Kaufpreis (teilweise) finanzierbar ist, werden Nebenkosten (Steuern, Notar, Register, Gutachten) häufig nicht vollständig mitfinanziert. Genau diese Lücke macht den Begriff ohne Eigenkapital in der Realität oft zu einem Planungsproblem: Nicht der Kaufpreis allein, sondern die Gesamtkosten entscheiden.

Welche Anforderungen stellen griechische Banken?

Die Anforderungen griechischer Banken an Einkommen, Bonität und finanzielle Situation orientieren sich an klassischen Kreditprüfungen, können für Nicht-Residenten aber zusätzliche Nachweise erfordern. Üblich sind Nachweise über stabile Einkünfte (Arbeitsvertrag, Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide), ein tragfähiges Haushaltsbudget sowie Informationen zu bestehenden Verbindlichkeiten. Je klarer und konsistenter die Unterlagen, desto eher lassen sich Rückfragen vermeiden.

Bei der Bonität spielen neben nationalen Auskünften auch die interne Risikoprüfung und die Beleihbarkeit der Immobilie eine Rolle. Banken finanzieren typischerweise nur einen Anteil des von ihnen akzeptierten Objektwerts (Beleihungswert). Je nach Profil können außerdem Faktoren wie Beschäftigungsstatus (angestellt, selbstständig), Dauer der bisherigen Tätigkeit, Währungsrisiko (bei Einkommen in Euro meist geringer) und vorhandene Vermögenswerte das Ergebnis beeinflussen. Ohne Eigenkapital wird oft eine zusätzliche Sicherheit oder ein sehr konservatives Haushaltsbudget erwartet.

Welche Dokumente braucht man aus Deutschland?

Erforderliche Dokumente für den Immobilienkauf in Griechenland aus Deutschland betreffen sowohl die Finanzierung als auch die rechtliche Abwicklung. Auf Finanzierungsseite werden häufig Identitätsdokumente, Einkommensnachweise, Steuerunterlagen und Kontoauszüge verlangt. Bei Selbstständigen kommen oft Bilanzen, Gewinnermittlungen und aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertungen hinzu. Für eine zügige Bearbeitung ist es hilfreich, Dokumente strukturiert (zum Beispiel als datierte PDFs) vorzubereiten.

Für den Kaufprozess selbst können zusätzlich Unterlagen rund um die Immobilie entscheidend sein, etwa Objektbeschreibung, Grundbuch-/Katasterauszüge, Nachweise zur Legalität von An- und Umbauten sowie gegebenenfalls Energieausweis- oder Nutzungsunterlagen, sofern verfügbar. Da Dokumente in Griechenland oft in griechischer Sprache vorliegen, kann eine beglaubigte Übersetzung je nach Verwendungszweck erforderlich werden. Klären Sie früh, welche Sprache und Form (Original, beglaubigte Kopie) die jeweilige Stelle akzeptiert.

Wie funktionieren Zinsen und Konditionen ohne Eigenkapital?

Die Funktionsweise von Zinssätzen und Kreditbedingungen ohne Eigenkapital hängt stark davon ab, ob eine Bank ein erhöhtes Risiko sieht. Typisch sind variable Zinsmodelle, die sich an Referenzzinssätzen (zum Beispiel Euribor) plus Bankmarge orientieren. Je niedriger der Beleihungsauslauf (also je mehr Sicherheit im Verhältnis zum Kredit), desto günstiger sind in der Regel die Konditionen. Ohne Eigenkapital steigt der Beleihungsauslauf – und damit meist auch der Zinssatz, die Gebühren oder die Anforderungen an zusätzliche Sicherheiten.

Ein realistischer Blick auf Kosten ist zentral: Neben dem Zinssatz beeinflussen Kreditnebenkosten (Bewertung/Gutachten, Bearbeitungs- oder Vermittlungsgebühren, Kontoführungs- und Sicherheitenkosten) sowie Kaufnebenkosten die Gesamtrechnung. In Griechenland werden Nebenkosten bei Eigentumsübertragungen je nach Fallgestaltung und Objekt typischerweise als spürbarer Prozentanteil des Kaufpreises wahrgenommen (unter anderem Steuern, Notar- und Registerkosten). Auch wenn einzelne Positionen variieren, sollte man ohne Eigenkapital besonders konservativ kalkulieren, weil Reserven für Verzögerungen, Währungs- bzw. Zinsänderungen (bei variablen Zinsen) und zusätzliche Dokumentenanforderungen fehlen.

Preise, rates, or cost estimates mentioned in this article are based on the latest available information but may change over time. Independent research is advised before making financial decisions.

Wie vergleicht man deutsche und griechische Anbieter?

Tipps zum Vergleich deutscher Banken, griechischer Banken und lokaler Immobilienanbieter beginnen mit einer sauberen Vergleichsbasis: Vergleichen Sie nicht nur den nominalen Zinssatz, sondern den Gesamtaufwand über die Laufzeit (Zinsmodell, Gebühren, Pflichtversicherungen, Sondertilgungen, Kosten der Sicherheitenbestellung und mögliche Vorfälligkeitsregeln). Achten Sie außerdem auf Prozessfaktoren: Bearbeitungsdauer, Sprache der Vertragsdokumente, Erreichbarkeit, und welche Stelle die Objektprüfung (Bewertung, rechtliche Checks) organisiert.

Lokale Immobilienanbieter in Ihrer Zielregion können den Marktzugang erleichtern, ersetzen aber keine unabhängige Prüfung der Unterlagen. Sinnvoll ist es, Rollen klar zu trennen: Finanzierungsgespräche mit Bank oder Vermittlung, Objekt- und Dokumentenprüfung mit qualifizierten Fachleuten, und eine Budgetplanung, die Nebenkosten und Reserven enthält. Gerade beim Wunsch ohne Eigenkapital lohnt ein Plan B, etwa zusätzliche Sicherheiten, ein kleineres Objekt, oder ein zeitlicher Puffer, falls die Bank doch eine Eigenmittelquote verlangt.

Am Ende ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital beim Wohnungskauf in Griechenland eher ein Projekt aus Struktur, Nachweisen und Risikoreduktion als ein Standardprodukt. Wer grenzüberschreitende Optionen realistisch prüft, Anforderungen und Dokumente früh vorbereitet und Zins- sowie Nebenkosten ganzheitlich vergleicht, verbessert die Chance auf eine tragfähige Lösung – und vermeidet, dass die Finanzierung an Details scheitert.