Comprare casa senza mutuo con affitto con riscatto: Guida completa

L’acquisto di una casa è uno dei traguardi più importanti nella vita di molte persone, ma non sempre è possibile ottenere un mutuo bancario tradizionale. In questi casi, l’affitto con riscatto (o rent to buy) può rappresentare una soluzione alternativa efficace. Questo sistema consente di entrare subito nell’immobile come affittuari, con la possibilità di acquistarlo in un secondo momento, scontando parte dei canoni già versati dal prezzo finale di vendita.

Come funziona l’affitto con riscatto in Italia

In Italia, l’affitto con riscatto è regolamentato dal Decreto Legge n. 133/2014 (noto come “Decreto Sblocca Italia”), che ne ha definito le caratteristiche principali. Il meccanismo si basa su un contratto che prevede due componenti nel canone mensile: una parte rappresenta il corrispettivo per l’utilizzo dell’immobile, mentre l’altra costituisce un acconto sul prezzo di acquisto.

Il contratto stabilisce un periodo di locazione (generalmente da 3 a 10 anni) durante il quale l’inquilino può decidere se esercitare il diritto di acquisto dell’immobile. Se decide di procedere all’acquisto, una percentuale dei canoni già versati viene scontata dal prezzo finale concordato all’inizio del rapporto contrattuale.

Esistono diverse varianti di questo schema contrattuale, tra cui:

• Il rent to buy classico, dove l’opzione di acquisto è un diritto dell’inquilino
• La vendita con riserva di proprietà, dove l’acquisto finale è obbligatorio
• Il leasing immobiliare, particolarmente adatto per immobili di pregio o ad uso commerciale

Vantaggi dell’acquisto senza mutuo bancario

L’affitto con riscatto offre numerosi benefici per chi non può o non vuole accedere immediatamente a un mutuo bancario tradizionale:

Innanzitutto, permette di entrare subito nell’immobile desiderato senza dover disporre dell’intera somma necessaria per l’acquisto o di un anticipo significativo. Questo è particolarmente vantaggioso per giovani coppie o famiglie che non hanno ancora accumulato un capitale sufficiente.

Un altro vantaggio importante è la possibilità di “testare” l’immobile prima di procedere all’acquisto definitivo, verificando che risponda effettivamente alle proprie esigenze abitative. Durante il periodo di locazione, l’inquilino può valutare aspetti come la vivibilità del quartiere, la funzionalità degli spazi e l’eventuale presenza di problemi strutturali.

Per chi ha avuto difficoltà ad ottenere un mutuo, questo sistema offre il tempo necessario per migliorare la propria posizione creditizia, aumentando le possibilità di ottenere un finanziamento in futuro per completare l’acquisto.

Rischi e limiti dell’affitto con riscatto

Nonostante i vantaggi, è importante considerare anche i potenziali rischi di questa formula:

Il principale svantaggio è rappresentato dal prezzo finale dell’immobile, che viene stabilito al momento della stipula del contratto. Se il mercato immobiliare dovesse subire un calo, l’acquirente si troverebbe a pagare un prezzo superiore al valore di mercato attuale. Al contrario, se i prezzi dovessero salire significativamente, il venditore potrebbe pentirsi dell’accordo.

Un altro rischio significativo riguarda la perdita delle somme versate come acconto sul prezzo di acquisto nel caso in cui, alla scadenza del contratto, l’inquilino non eserciti il diritto di acquisto o non riesca ad ottenere un mutuo per completare l’operazione.

Esistono inoltre rischi legati alla solidità finanziaria del venditore: se quest’ultimo dovesse avere problemi economici durante il periodo di locazione (ad esempio, fallimento o pignoramento dell’immobile da parte di creditori), l’inquilino potrebbe perdere sia l’abitazione che le somme versate.

Verifiche legali da fare prima di firmare un contratto

Prima di impegnarsi in un contratto di affitto con riscatto, è fondamentale effettuare alcune verifiche approfondite:

La prima verifica essenziale riguarda la proprietà dell’immobile e l’assenza di ipoteche, pignoramenti o altri vincoli che potrebbero compromettere il futuro trasferimento della proprietà. Una visura ipotecaria e catastale è indispensabile per accertare la situazione legale dell’immobile.

È altrettanto importante verificare la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile, assicurandosi che non vi siano abusi edilizi o difformità che potrebbero ostacolare la compravendita finale o richiedere costose sanatorie.

La situazione finanziaria del venditore merita particolare attenzione: è consigliabile verificare che non ci siano procedure fallimentari in corso o situazioni debitorie che potrebbero mettere a rischio l’operazione. Il contratto dovrebbe inoltre essere redatto da un notaio, che potrà garantire la correttezza formale e sostanziale dell’accordo.

Passaggi fondamentali per concludere l’acquisto in un secondo momento

Per completare con successo un percorso di affitto con riscatto, è necessario seguire alcuni passaggi fondamentali:

Durante il periodo di locazione, è consigliabile iniziare a pianificare il finanziamento necessario per completare l’acquisto, monitorando la propria situazione creditizia e, se necessario, migliorandola per aumentare le possibilità di ottenere un mutuo favorevole.

Alcuni mesi prima della scadenza del termine per esercitare l’opzione di acquisto, è opportuno avviare le pratiche per il mutuo, se necessario, o preparare la liquidità richiesta per completare l’operazione.

Al momento dell’esercizio dell’opzione di acquisto, sarà necessario stipulare un regolare contratto di compravendita davanti al notaio, con il pagamento delle relative imposte e tasse. In questa fase, verranno scomputati dal prezzo finale gli acconti già versati durante il periodo di locazione.

È importante tenere presente che i costi notarili e fiscali dell’operazione complessiva potrebbero essere superiori rispetto a quelli di una tradizionale compravendita, poiché si tratta di due atti distinti (contratto di affitto con riscatto e successivo atto di compravendita).

Prezzi, rates, o stime dei costi menzionati in questo articolo sono basati sulle informazioni disponibili più recenti ma potrebbero cambiare nel tempo. Si consiglia di effettuare ricerche indipendenti prima di prendere decisioni finanziarie.

L’affitto con riscatto rappresenta una soluzione interessante per chi desidera acquistare casa ma non ha accesso immediato a un mutuo bancario tradizionale. Come abbiamo visto, questa formula offre vantaggi significativi in termini di accessibilità e flessibilità, ma comporta anche rischi che devono essere attentamente valutati. La chiave per un’operazione di successo risiede in una corretta informazione, nelle verifiche preliminari approfondite e in una pianificazione accurata dell’intero percorso, dalla firma del contratto iniziale fino all’eventuale acquisto definitivo dell’immobile.