Woningen uit executieverkoop in Nederland in 2026: gids en prijzen
Zoekt u een woning met een lagere vraag- of veilingprijs, maar maakt u zich zorgen over bewoning, achterstallig onderhoud of juridische risico’s? Een executiewoning kan via een openbare veiling worden verkocht, waarbij de uiteindelijke kosten hoger kunnen zijn dan het eerste bod. Deze gids legt uit hoe u executieverkopen in Nederland in 2026 vindt en vergelijkt, inclusief waarborg, financiering, veilingkosten, eigendom, herstelwerk en het totale aankoopbudget.
In Nederland worden jaarlijks honderden woningen via executieverkoop aangeboden. Dit gebeurt wanneer een eigenaar zijn hypotheekverplichtingen niet meer kan nakomen en de bank of hypotheekverstrekker overgaat tot gedwongen verkoop. De procedure verloopt via een notaris en een openbare veiling, waarbij iedereen in principe kan meebieden. Het proces wijkt sterk af van een gewone woningaankoop en vereist specifieke kennis over veilingprocedures, financiering en juridische verplichtingen.
Indicatieve prijzen en listings van executiewoningen
Executiewoningen worden doorgaans verkocht via gespecialiseerde veilingplatforms zoals Veilingnotaris.nl en BVA Auctions. De vraagprijzen variëren sterk afhankelijk van locatie, type woning en de hoogte van de openstaande hypotheekschuld. In stedelijke gebieden zoals Amsterdam, Rotterdam en Utrecht liggen de veilingprijzen gemiddeld hoger dan in landelijke regio’s. Een indicatieve startprijs bij een veiling kan 10 tot 30 procent onder de getaxeerde marktwaarde liggen, maar de uiteindelijke verkoopprijs hangt volledig af van het biedgedrag.
| Woning type | Platform | Indicatieve veilingprijs |
|---|---|---|
| Appartement (Randstad) | Veilingnotaris.nl | €150.000 – €300.000 |
| Tussenwoning (middelgrote stad) | BVA Auctions | €120.000 – €250.000 |
| Vrijstaande woning (landelijk) | Openbareverkoop.nl | €180.000 – €400.000 |
| Studio / klein appartement | Veilingnotaris.nl | €80.000 – €150.000 |
Prijzen, tarieven of kostenramingen vermeld in dit artikel zijn gebaseerd op de meest recente beschikbare informatie, maar kunnen in de loop van de tijd veranderen. Onafhankelijk onderzoek wordt aangeraden voordat u financiële beslissingen neemt.
Hoe executieverkoop en openbare woningveilingen werken
Een executieveiling verloopt altijd via een notaris die door de hypotheekverstrekker is aangesteld. De veiling wordt vooraf aangekondigd en staat open voor het publiek. Bieden kan zowel fysiek als steeds vaker digitaal. De hoogste bieder is verplicht de woning af te nemen; er is geen afkoelingsperiode of bedenktijd zoals bij een reguliere koop. Wie wint, moet direct of binnen een korte termijn de waarborgsom betalen en later het resterende bedrag voldoen.
Waarborg, financiering, veilingkosten en openstaande lasten
Bij een executieveiling moet de koper direct een waarborgsom betalen, doorgaans 10 procent van de koopsom. Dit bedrag moet beschikbaar zijn vóór de veiling plaatsvindt. Reguliere hypotheekfinanciering is lastig te combineren met een veilingaankoop vanwege de korte doorlooptijd. Veel kopers regelen vooraf een overbruggingskrediet of beschikken over eigen vermogen. Daarnaast zijn er veilingkosten zoals de notariskosten, het veilinghonorarium en BTW over de kosten. Openstaande lasten zoals achterstallige VvE-bijdragen of gemeentelijke belastingen kunnen eveneens op de koper overgaan.
Bezichtigen, bewoning, herstelwerk en eigendomscontrole
Een van de grootste risicos bij executiewoningen is de beperkte mogelijkheid tot bezichtiging. Soms is de woning bewoond door de vorige eigenaar of huurders, wat ontruimingsprocedures vereist. Bezichtigingen zijn niet altijd mogelijk of slechts eenmalig toegestaan. Bouwkundige inspecties kunnen daardoor moeilijk worden uitgevoerd, wat betekent dat eventuele verborgen gebreken of achterstallig onderhoud pas na aankoop zichtbaar worden. Het is verstandig om een bouwkundige mee te nemen wanneer bezichtiging wel mogelijk is. Eigendomscontrole via het Kadaster is essentieel om inzicht te krijgen in bestaande hypotheken, beslagen en erfdienstbaarheden.
Veilingprijs vergelijken met de totale aankoopkosten
De veilingprijs is slechts een deel van de totale aankoopkosten. Naast de biedprijs komen er veilingkosten, notariskosten, overdrachtsbelasting en mogelijk herstelkosten bovenop. In sommige gevallen moet de koper ook de openstaande schulden van de vorige eigenaar overnemen die met de woning zijn verbonden. Een grondige berekening van alle bijkomende kosten is onmisbaar om te bepalen of een executiewoning daadwerkelijk voordeliger uitvalt dan een reguliere aankoop. Het verschil kan op papier aantrekkelijk lijken, maar de totale investering kan vergelijkbaar of zelfs hoger uitvallen bij een woning met veel achterstallig onderhoud.
Executiewoningen bieden in bepaalde situaties een reële kans op een woning tegen een gunstigere prijs, maar het traject vereist grondige voorbereiding, financiële zekerheid en juridisch inzicht. Wie de procedure begrijpt en alle bijkomende kosten zorgvuldig afweegt, kan goed geïnformeerd beslissen of dit type aankoop past bij de eigen situatie.
