Kjøpe bolig uten stor egenkapital i Norge? Slik fungerer BSU, tilskudd og alternative veier i 2025

Å eie egen bolig er en drøm for mange, men kravet om egenkapital kan virke som en uoverkommelig barriere. I Norge krever bankene vanligvis at kjøpere stiller med minst 15 prosent egenkapital av boligens kjøpesum, pluss midler til å dekke dokumentavgift og andre kjøpskostnader. For en bolig til 3 millioner kroner betyr dette at du må ha rundt 450 000 kroner på bok før banken vil gi deg lån. For mange unge og førstegangskjøpere er dette et høyt beløp, men det finnes flere ordninger og strategier som kan hjelpe deg inn på boligmarkedet selv med begrenset egenkapital.

Hva er BSU og hvordan fungerer spareordningen?

Boligsparing for ungdom, kjent som BSU, er en skattefavorisert spareordning som gir deg mulighet til å spare inntil 27 500 kroner per år og få 20 prosent skattefradrag på det innbetalte beløpet. Det betyr at du kan få tilbake opptil 5 500 kroner i skatt hvert år. BSU-kontoen kan brukes som egenkapital ved boligkjøp, og over en tiårsperiode kan du maksimalt spare 275 000 kroner pluss renter. Ordningen er tilgjengelig for personer mellom 18 og 33 år, og midlene må brukes til kjøp av bolig i Norge. BSU er en av de mest effektive måtene å bygge opp egenkapital på, spesielt for unge som planlegger å kjøpe sin første bolig.

Hvordan kan startlån fra Husbanken hjelpe deg?

Startlån er en ordning administrert av Husbanken og forvaltes av kommunene. Den er spesielt rettet mot personer som har vanskelig for å få lån i ordinære banker, enten på grunn av lav inntekt, lite egenkapital eller ustabil økonomi. Startlån kan dekke opptil 100 prosent av boligens verdi, noe som betyr at du i teorien kan kjøpe bolig uten egenkapital. Lånet gis med gunstige vilkår og lavere rente enn det du vanligvis får i banker. For å kvalifisere til startlån må du dokumentere at du ikke får lån i ordinær bank, og du må ha stabil inntekt og evne til å betjene lånet. Kommunen vurderer hver søknad individuelt, og det kan være lange ventetider i enkelte kommuner. Startlån kan kombineres med BSU-sparing og andre tilskudd for å gjøre boligkjøpet enda mer overkommelig.

Finnes det tilskuddsordninger for boligkjøpere i Norge?

I tillegg til startlån tilbyr Husbanken ulike tilskuddsordninger som kan redusere den totale kostnaden ved boligkjøp eller renovering. Bostøtte er en månedlig støtte til boutgifter for personer og familier med lav inntekt og høye boutgifter. Selv om bostøtte ikke direkte hjelper deg med å kjøpe bolig, kan den gjøre det lettere å betjene boliglånet etter kjøpet. Det finnes også tilskudd til etablering og tilpasning av bolig for personer med funksjonsnedsettelser eller spesielle behov. Disse ordningene varierer fra kommune til kommune, og det er viktig å sjekke med din lokale kommune for å se hvilke muligheter som finnes. Tilskudd kan være en verdifull støtte for dem som sliter med å få økonomien til å gå opp.

Hvilke alternative kjøpsmodeller finnes for boligkjøpere?

For dem som ikke kvalifiserer til startlån eller som ønsker andre løsninger, finnes det flere alternative kjøpsmodeller. Delt eierskap er en ordning der du kjøper en andel av boligen, for eksempel 50 prosent, mens en boligstiftelse eller kommune eier resten. Du betaler husleie for den andelen du ikke eier, og kan senere kjøpe ut resten av boligen når økonomien tillater det. Dette reduserer kravet til egenkapital betydelig. En annen modell er samboerlån, der du og en partner, venn eller familiemedlem kjøper bolig sammen og deler på egenkapitalen og låneforpliktelsene. Dette kan gjøre det lettere å møte bankens krav. Noen velger også å kjøpe bolig sammen med foreldre eller andre familiemedlemmer som kausjonister, noe som kan øke sjansen for å få lån godkjent.

Hva er egenkapitalkravet i Norge og hvordan påvirker det deg?

Egenkapitalkravet i Norge er fastsatt gjennom forskrift om utlånspraksis, og bankene må som hovedregel kreve minst 15 prosent egenkapital ved boligkjøp. Dette kravet ble innført for å redusere risikoen for gjeldskriser og sikre at låntakere har en buffer dersom boligprisene faller. I tillegg til de 15 prosentene må du også ha midler til å dekke dokumentavgift, som er 2,5 prosent av kjøpesummen, samt andre kjøpskostnader som takst, tinglysing og eventuelt meglerhonorar. For en bolig til 3 millioner kroner snakker vi om totalt rundt 525 000 kroner i oppstartskostnader. Bankene kan gjøre unntak fra egenkapitalkravet for inntil 10 prosent av sine utlån hvert kvartal, men disse unntakene går ofte til kunder med svært god økonomi eller spesielle forhold. For førstegangskjøpere er det derfor viktig å planlegge sparing tidlig og utnytte ordninger som BSU.

Hva bør du vite om boligkjøp i 2025?

Boligmarkedet i Norge har vært preget av stigende priser de siste årene, og rentenivået har økt betydelig siden 2022. I 2025 forventes rentene å stabilisere seg, men de vil fortsatt ligge høyere enn historisk lave nivåer. Dette betyr at det er viktigere enn noen gang å ha god oversikt over egen økonomi og å sette seg grundig inn i hva du har råd til før du kjøper bolig. Bankene gjennomfører en grundig gjeldsevnevurdering der de ser på inntekt, gjeld, boutgifter og andre faste utgifter. De fleste banker krever at du har en viss buffer i økonomien etter at alle utgifter er betalt. Det er også viktig å huske at boligeierskap innebærer kostnader utover selve lånet, som kommunale avgifter, forsikring, vedlikehold og strøm. Før du kjøper bør du derfor lage et realistisk budsjett som tar høyde for alle disse utgiftene. Råd fra en uavhengig økonomi- eller boligrådgiver kan være verdifullt for å sikre at du tar gode beslutninger.

Å kjøpe bolig uten stor egenkapital er krevende, men ikke umulig. Gjennom målrettet sparing, bruk av BSU, søknad om startlån og vurdering av alternative kjøpsmodeller kan du komme nærmere målet om å eie din egen bolig. Det viktigste er å starte planleggingen tidlig, sette deg inn i hvilke ordninger som finnes, og være realistisk om hva du har råd til. Med riktig tilnærming og god økonomisk disiplin kan boligdrømmen bli virkelighet også for dem som starter med begrenset kapital.